东部华侨城，一个时代的落幕

景点排名 2025年10月25日 09:57 4 admin

这篇文章是我之前微头条发的一个随笔，反响比较好。我认真修改完善再发上来，完整性更强。

三月底某个周末带孩子去深圳东部华侨城玩了一趟，体会到什么是沧海桑田。

偌大的园区冷冷清清，绝大部分商铺关了门，多数设施停运荒废或者拆除了，少量几个开放的也是缺少保养维护，刻满岁月沧桑的痕迹。逛了好久，除了几个免票的老人，很少再看见其他人影，这还是以前的东部华侨城吗？

景区入口和中央大街

停运的游乐设施项目

关门的商铺

时间拉回到15年前的2010年，第一次来东部华侨城游玩，光进景区排队就花了半个小时，里面更是人山人海，每个游乐设施都要排队两个小时以上。

后来我每隔两三年都要来游玩一次，人气都不差，最近一次是2022年初带父母来，虽然人少了好多，但里面运营一切正常，至少保持了一个景区基本的体面。距离现在也才短短两年多时间，却落得如今这副光景，让人唏嘘，不知到它还能坚持多久。

东部华侨城对大多数深圳人来说，都有着特别的感情。作为深圳曾经知名的景点，它与山海美景、新奇、刺激、旅游、豪宅紧紧联系在一起。

记得第一次坐它的木质过山车，过程中体验的那种恐怖绝望；第一次坐小火车穿越山湖，茶溪谷首入眼帘的那种壮美震撼；在山顶同心锁栏杆挂上的成千上万把同心锁，面朝大海，寄托了多少恋人在山海间的爱情见证。

同心锁被清理干净

如今，木质过山车和大部分设施早已停运；小火车还在运行，茶溪谷却美景迟暮；山顶同心锁栏杆上的同心锁，早已被清理干净。这大好的山海资源在全国依然还是独一份存在，只是带给人不再是震撼，而是落寞和伤感。

回来后，我心情有些低落，有为它的衰落，也有为自己的感怀。

东部华侨城刚开业时，万众瞩目；那时我刚来深圳两三年，也是风华正茂、踌躇满志。三十年河东，三十年河西，只用差不多十五年，它就衰败这副模样，而我也由之前的翩翩少年变成两鬓斑白的油腻大叔，激情不再，妥协认命。

有点无病呻吟吧，但伤逝这事连历史名人都逃不过。桓温北伐时，见自己以前种的柳树，都长成十围粗，感慨“木犹如此，人何以堪”，潸然泪下。英雄尚且如此，更何况凡人的我。

我们再说回东部华侨城，这里不得不提华侨城集团，1985年在深圳成立，以文娱起家的大型央企，九十年代引进国外主题乐园概念，修建了世界之窗，锦绣中华，欢乐谷等，开创国内文娱业的多个第一，风头一时无两。在全国运营和管理景区近80家，跻身全球主题公园集团三强。

后来进入房地产行业，把旅游跟地产结合起来，提出旅游地产的概念，以这个模式在国内各大城市大规模开发“连锁欢乐谷主题公园+商业地产”，那时候属于中国房地产的黄金时代，主题乐园慢慢就不怎么上心了。

2000年后国内出现了长隆系主题乐园、迪士尼度假区、环球影城度假区等，其他同质化的各类主题乐园层出不穷。而华侨城的主题乐园还是老套模式，也没想去转型升级，适应新时代需要。好比洋快餐，刚开始进入中国时，我们吃一顿麦当劳和肯德基都能在别人面前炫耀下，但当大街小巷遍布快餐店时，也就对洋快餐祛魅了。

其实主题乐园要想发展得好，一是要有自己的经典文化IP，只有你有别人没有，能保证自己鲜明的特点；二是数量不能太多，奢侈品太多也会烂大街，这两方面迪士尼和环球就做的很不错。

说老实话，我觉得迪士尼、环球还没有长隆度假区好玩，但架不住它的经典电影IP有众多的粉丝啊，除了香港外，全国就上海、北京各一个，多少人心心念想去尝尝鲜。这两方面华侨城做得都不够好，它的主题乐园慢慢没落也就不稀奇了。

我们再来说说旅游地产，国内旅游地产是华侨城先做起来的。一般操作模式是：企业给城市投资建设旅游度假区，除了度假区文娱用地外，政府要额外给一些商业、居住用地让企业开发融资。

华侨城当时对欢乐谷主题乐园系列还是很有信心的，大部分城市欢乐谷建成运营后，周边的土地价值也快速升值，再来开发房地产，房子基本都好买，靠着这个模式华侨城在全国各地大量复制这种开发模式，无往不利。

这种模式被地产圈总结为旅游地产，各种研究、学习借鉴，延伸出好多变种模式，比如工业地产，养老地产，核心内涵都跟旅游地产一样。

提起旅游地产的经典案例，不得不提东部华侨城天麓，2008年开盘时是七八万一平米，当时南山、福田的新房单价也就两万左右，天麓当时是妥妥的豪宅。现在呢，一言难定吧，价格骨折，成交基本零封，昔日的凤凰不如鸡。以前炒概念、讲故事是很有效的，只是现在潮水退去，又有多少人在裸游呢。

东部华侨城何以沦落至此？有下面几个原因吧

1.地理位置，这个不是主要的。大梅沙就在下面，一直以来也是人山人海。交通是有一定的影响，大梅沙片区一到周末和节假日，就是一个巨大的地面停车场，往往游玩半天，被堵在里面半天。

2.产品老化缺乏创新，这个是最主要的。华侨城主题乐园给人感觉就是吃老本，一招鲜，开得太多太烂。上面说了，成功的主题乐园都有经典的IP、数量严格控制，保证稀缺性。

3.部分项目安全性和运营管理的问题，这个属于内部管理的问题了。

4.游客喜好变化，这个也是主要的。现在提倡参与式，沉浸式体验，以前老式的人造景，传统的机动项目确实不受欢迎了。

5.外部经济环境拖累，再加上配套的天麓小区现状，对景区的名声影响也是挺大。

只是这么好的一块风水宝地，以后真的要这么沉沦下去吗？我更期待它能华丽转身，王者归来，一个旧时代的落幕，一个新时代的诞生。

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